سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
ثمانه نادری
طی چند ماه گذشته نوسانات نرخ ارز و همچنین تب و تاب دلالان برای خرید و فروش مسکن اگرچه اندک تحرکی به بخش مسکن داد، اما این تحرک نیز نتوانست بخش مسکن را از رکود خارج سازد، به طوری که به عقیده کارشناسان، گرانی مسکن و جذابیت آن برای فروشندگان در حالی بوده که معاملات بخش مسکن با افت مواجه شده است. افزایش قیمت مسکن همچنین سهم زیادی در افزایش نرخ تورم به طور کلی داشته است. با این توضیح، درصد زیادی از موضوع کاهش قدرت خرید مردم به طور ویژه به افزایش قیمت مسکن و رشد اجاره‌بها مربوط می‌شود که در کنار آن رشد میزان تسهیلات بانکی و مبلغ این تسهیلات می‌توانست کمک بخش باشد. هدایت درست تسهیلات بانکی و همچنین تزریق به موقع آن بین متقاضیان واقعی تا حدی برای افزایش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن و افزایش معاملات این بخش موثر است. اما چرا تسهیلات بانکی در این برهه به کمک متقاضیان خرید مسکن نیامده و با وجود رشد قیمت مسکن، ارزش اوراق مسکن روند کاهشی در پیش گرفته است؟به گفته برخی از کارشناسان با وجود پایین بودن نرخ سود تسهیلات بانکی نسبت به سایر تسهیلات اما کماکان این نرخ برای برخی از تسهیلات گیرندگان بالا ست. از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن آن دسته از خریدارانی را که اندک تمایلی برای دریافت تسهیلات بانکی داشته‌اند، به دلیل میزان کم این تسهیلات، از فهرست خریداران خارج کرده است. ضمن آنکه دارایی این خریداران با قیمت‌های مسکن همخوانی ندارد. براساس آخرین آمار اعلام‌شده، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تنها ۸. ۴ درصد است. این در حالی است که در سال‌های ۹۰ و ۹۱ و تا پیش از آغاز دوره طولانی رکود مسکن، سهم این بخش اقتصادی از کل تسهیلات بانکی تا ۱۵ درصد هم می‌رسید؛ به معنی دیگر در سال‌های اخیر به تدریج سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی، به نصف کاهش یافته است.
نقدینگی تورم‌زای تسهیلات مسکن
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن
اگرچه مبلغ تسهیلات از پس هزینه خرید مسکن بر نمی‌آید، اما این مشکل همیشه وجود داشته است و حتی قبل از گرانی‌های اخیر، تسهیلات‌گیرندگان از مبلغ تسهیلات برای خرید مسکن، گلایه داشتند. علت این موضوع البته به مسائل ریشه‌ای در اقتصاد کشور بر می‌گردد که به مراتب روی روند تسهیلات‌دهی تاثیر گذاشته است. برای مثال اگر جریان تسهیلات‌دهی در کشورهای توسعه‌یافته را برای تامین مسکن در نظر بگیریم، ۸۰ درصد سرمایه لازم برای خرید مسکن ازسوی دولت یا شرکت‌های سازنده مسکن و تنها ۱۵ درصد ازسوی خریدار پرداخت می‌شود، اما در کشور این مساله کاملا برعکس است. این امر به این دلیل است که ساختار کلان اقتصادی تورم‌زا بوده و تزریق نقدینگی در قالب تسهیلات مسکن باعث افزایش تقاضا و به تبع افزایش قیمت خرید مسکن می‌شود. به عبارتی این نقدینگی هم تورم‌زاست و هم تقاضای کاذب را در پی دارد. بنابراین یکی از عوامل عدم افزایش مبلغ تسهیلات فرار از نقدینگی تورم‌زای تسهیلات مسکن است.
اما چاره چیست؟ در چنین شرایطی باید به فرایندی برسیم که در مرحله تولید و ساخت از انبوه‌سازان و سازندگان حمایت‌های تسهیلاتی شود؛ به این صورت که علاوه بر پرداخت تسهیلات به آنها این تسهیلات قابلیت انتقال به خریدار را داشته باشد؛ یعنی خریدار هم مجاز به دریافت تسهیلات مرتبط با خرید مسکن و هم مجاز به استفاده از تسهیلات انتقال‌یافته از جانب سازنده مسکن باشد. بانک‌ها منابعی ندارند و متولی اصلی تسهیلات مسکن صرفا بانک مسکن است، پرداخت وام‌های چند صد میلیونی به متقاضیان مسکن خارج از توان شبکه بانکی است. با این حال وام‌های مسکن فعلی نیز قادر به تامین نیاز بازار نیست، اما با چند اقدام تشویقی می‌شود روند بازپرداخت تسهیلات مسکن را تشدید و فرایند خانه‌دار شدن را آسان کرد.
برای مثال می‌شود سازنده‌های مسکن را به لحاظ فنی، مالی و توانمندی صلاحیت‌دار کنیم. وقتی اینها صلاحیت‌دار باشند، درجه‌بندی می‌شوند و قدرت رقابت در ساخت‌و‌ساز مسکن بالا می‌رود. در این چرخه البته معوقات تسهیلات بخش مسکن کاهش پیدا می‌کند، چراکه تسهیلات در اختیار افرادی قرار می‌گیرد که قبلا صلاحیت آنها تایید شده و از اعتبار کافی برخوردارند. با این راهکار، کار را به دست افراد ذی‌صلاح سپرده و دست خریداران مسکن را برای خرید راحت‌تر به دلیل آنکه فرایند بازگشت معوقات تسهیلات مسکن بهتر شده، باز می‌کنیم.
