سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرایی
به گزارش کسب و کار نیوز، سیاست‌گذار و دولت هیچ کاری برای بخش مسکن انجام نمی‌دهد و بازار را نگاه می‌کند. دولتی‌ها می‌گویند پیش‌بینی داشته‌ایم که افزایش نقدینگی روی می‌دهد، اما در کمال تعجب آنها فقط این نابه‌سامانی را تماشا کردند. براساس گزارش اخیر بانک مرکزی، قیمت مسکن در شهر تهران در خرداد ماه امسال نسبت به زمان مشابه سال گذشته در حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است. ایجاد یک جو روانی تغییرات قیمت مسکن همواره نگرانی مستاجران یا خریداران ملک را به همراه دارد. این نگرانی زمانی تشدید می‌شود که جریانات سیاسی و اقتصادی در کشور درست یا نادرست بر روند افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. مصداق بارز این تاثیرگذاری، پیش‌بینی افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در صورت خروج رئیس‌جمهوری آمریکا از برجام است. البته لازم به ذکر است که چنین پیش‌بینی‌هایی معمولا چندان کارشناسی‌شده نیست و پیش از هر چیز، ماحصل جوسازی دلالان و سودجویان است. با این وجود، وضعیت بازار مسکن برای قشر زیادی از افراد جامعه سرنوشت‌ساز است. در همین رابطه گفتگویی را با عباس ضیایی‌نیری، دکترای اقتصاد انجام داده‌ایم که ماحصل آن را در ذیل می‌خوانید.
مهم‌ترین اشکال وارد بر بازار مسکن کدام است؟ خانه‌دار شدن مردم در این شرایط چگونه تحقق پیدا می‌کند؟
هم‌اکنون یکی از عمده‌ترین اشکالات وارده به بازار مسکن عدم استفاده تاثیرگذار از گزینه مالیاتی برای کنترل التهابات و رکود در این بازار است.
با این شرایط برنامه‌ریزی مدون و قابل اجرا برای خانه‌دار شدن مردم لازم است. بنابراین در کنار طرح‌هایی همچون مسکن استیجاری و اعطای تسهیلات با بهره پایین و همچنین پیگیری موضوع مالیات بر عایدی سرمایه ضروری است سیاست‌های صحیح کنترل مالی بازار نیز توسط دولت تبیین و اجرایی شود. البته باید توجه داشت دخل و خرج دولت با یکدیگر توازن ندارد؛ نکته‌ای که می‌شد در اواخر سال گذشته و با ارائه بودجه امسال ازسوی دولت به مجلس واقعیت این موضوع را مشاهده کرد. بدین‌ترتیب امکان اجرای طرح‌هایی همچون طرح مسکن اجتماعی و افزایش تسهیلات بانکی برای خانه‌دار کردن اقشار کمدرآمد و ضعیف در جامعه به طور منظم و با نظارت دقیق وجود نخواهد داشت. طی دهه‌های گذشته دولت‌های مختلف با طراحی و به‌کارگیری ابزارها، سیاست‌ها و روش‌های گوناگون و نیز استفاده از سیاست‌های مختلف مالی و درآمدی تلاش کردند تا موضوع مسکن که در طیف فراوانی از جامعه از اهمیت بالایی برخوردار است را مدیریت کنند که مسکن مهر با تمام مشکلات موجود بر سر راه و در مسیر اجرای آن از نمونه‌های بارز و موفق این طرح‌ها بود که اجرایی شد و باعث خانه‌دار شدن بسیاری از اقشار کمدرآمد شد.
چرا بازار مسکن با این مشکلات روبه‌رو شد؟
بنا به برخی دلایل مسکن از سال ۹۲ با برخی بی‌مهری‌ها اجرای آن با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو شد، این در حالیست که باید واقعیت را باور کنیم که در صورت عدم توجه به گروه‌های کمدرآمد و همچنین موضوع تامین مسکن و فقر‌زدایی از این قشر در تمامی زمینه‌های اقتصادی و سیاسی، بحران موجود در کشور برطرف نخواهد شد و چه بسا با مسائلی روبه‌رو شویم که وجهه نظام مردمی ما را زیر سوال ببرد.
باید توجه کنیم رشد اقتصادی در بستر فقر شکل نمی‌گیرد و نمی‌تواند یک جامعه فقیر باشد اما در عین‌حال نیز به هر دلیلی توقع تسریع در رشد اقتصادی آن را داشته باشیم، طی سال‌های قبل فاصله بین قدرت و توانایی خرید مردم و قیمت نهایی مسکن به صورت کاذبی با افزایش مواجه شده است، لازم است برای کم کردن این فاصله به طرح‌های اشاره‌شده ازجمله مالیات بر تکرر معاملات و املاک خالی و همچنین مسکن استیجاری و اعطای وام با بهره اندک و همچنین توجه جدی به اقتصاد مقاومتی و اجرای بی‌چون و چرای طرح مسکن مهر به رونق و حرکت در این حوزه کمک کنیم.
البته در این میان مشکلی نیز وجود دارد که دولت گاها به آن اشاره مستقیم یا غیرمستقیم می‌کند و آن منابع دولت و نظام بانکی است که گویا جوابگوی این حجم از نیاز در کشور نیست و در شرایط فعلی که درآمدهای نفتی کاهش پیدا کرده و ممکن است با اخذ سیاست‌های تحریمی جدید دولت آمریکا علیه ایران این درآمدها با کاهش بیشتری نیز روبه‌رو شود دولت کنونی هم که به ناچار ملزم به پرداخت حجم وسیعی از یارانه‌های نقدی است و هر روز شاهد اعلام سیاست جدید در حذف دهک‌های مختلف جامعه از این حقوق قانونی آنها هستیم و از سویی با هزینه‌تراشی‌ها و عدم مدیریت مدیران و فساد در برخی شاخه‌ها با کمبود منابع مالی مواجه شده است.
انتظار برای حل مشکل مسکن اقشار کمدرآمد هم حبابی بیش به نظر نمی‌آید. آنطور که مشهود است، هم‌اکنون موضوع مسکن اجتماعی هیچ اهمیتی برای مسئولان ندارد و به همین دلیل حتی به صورت آزمایشی هم اجرای آن شروع نشده و در حقیقت می‌توان گفت مسکن اجتماعی بیش از هر چیز دیگری دچار نوعی بی‌‌رغبتی در عمل و اجرا شده است.
اجرای مالیات چطور می‌تواند ثبات اقتصادی را به ارمغان بیاورد؟
اجرای دقیق مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند در نتیجه منجر به ثبات اقتصادی و امنیت مالی برای تولیدکنندگان و متقاضیان واقعی مسکن شود و طبق مطالعات بین‌المللی مالیات‌های مسکن از ابزار مهم و اساسی در تعادل‌سازی و تثبیت بازار در این بخش به شمار می‌آید، مالیات بر عایدی سرمایه و مسکن، ترکیب نوسانات قیمت و سرمایه‌گذاری بخش مسکن را در حالتی قرار می‌دهد که در مقایسه با کشورهای فاقد نظام مالیاتی از شرایط بهتر و آرام‌تری از لحاظ کارایی برخوردار باشند، تبیین صحیح و اجرای این سیاست مالیاتی نوسانات قیمتی را با کاهش روبه‌رو می‌کند و در ادامه به دلیل ایجاد یک فضای باثبات و منطقی، میزان مشارکت و سرمایه‌گذاری در این بخش را نیز افزایش خواهد داد.
چگونه اخذ مالیات به دولت‌ها در تنظیم بازار مسکن کمک خواهد کرد؟
دولت‌هایی در تنظیم حوزه بازار مسکن موفق هستند که با افزایش هزینه‌ها و مالیات مربوط به خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند که برای سازندگان و مالکان خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی نه تنها صرفه اقتصادی نداشته باشد، بلکه این عمل آنها منتهی به ضرر و خسارت شان نیز شود، هم‌اکنون یکی از عمده‌ترین اشکالات وارده به بازار مسکن درباره کنترل این بازار عدم استفاده تاثیرگذار از گزینه مالیاتی برای کنترل التهابات و رکود در این بازار است، در حال حاضر یکی از کلیدی‌ترین نکاتی که در حیطه سیاست‌گذاری بازار مسکن حائز اهمیت و کاربردی است الزام به کارگیری ابزارهای مالیاتی برای کنترل سطح قیمت‌ها و کنترل و مقابله با سوداگران در بازار حیاتی کشور است. فعالیت سوداگرانه در این حوزه و تقاضاهای سفته‌‌بازی در این بخش باعث کوچک شدن و کاهش نسبی فضا برای تقاضاهای واقعی واحدهای مسکونی طی سنوات گذشته تا به امروز شده و در نهایت تعداد مستاجران رو به افزایش رفته و کماکان این افزایش نیز ادامه دارد؛ بنابراین ضروری است سازمان امور مالیاتی کشور با همکاری و تعامل با وزارت اقتصاد سیاست‌های مالیاتی تاثیرگذار را طراحی و به‌کار گیرند تا بتوانند با درصد بالایی به پایان یافتن مشکلات موجود در بازار ملک نزدیک شده و قدم مثبتی بردارند.
در این مسیر با مشکلات خاصی روبه رو هستیم که لازم است این مدل از مشکلات از جلوی پای متولیان در امور مالیات کشور برداشته شود. از سنوات قبل تا به امروز هرگاه که مدیران و مسئولان اقتصادی و مالیاتی کشور درصدد آن برآمدند تا دریافت مالیات‌ها از حوزه املاک یا دیگر بخش‌های مالی و اقتصادی کشور را به شکلی کارشناسی شده و تکنیکال مورد بررسی و پیگیری قرار دهند و به موجب آن طرح‌های دریافت را عملیاتی کنند؛ برخی اشخاص و افراد صاحب نفوذ و ذی نفع از شرایط به وجود آمده در پی‌رشد سوداگری در بازار مسکن، معترض و سد راه سازمان امور مالیاتی شدند و به نوعی در این مسیر و انجام اقدامات تاثیرگذار مالیاتی سنگ اندازی کردند.
راهکارهای موفقیت در اجرای اخذ مالیات کدامند؟
هیچ‌یک از سیاست‌ها و طرح‌های حوزه مسکن به تنهایی و بدون داشتن طرحی قطعی در اجرایی شدن سیاست‌های مالیاتی مناسب در قیاس ملی و محلی نمی‌تواند به نتیجه دلخواه و مورد نظر برسد و کارگشا باشد، امیدواریم از امسال که برای نخستین‌بار با ابلاغ مصوبه اجرایی ماده ۷۷ از قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم که به سازمان‌ها و مراکز مورد نظر صورت پذیرفته است و طبق آن ساخت‌و‌ساز ملک نیز همانند سایر مشاغل، شغل به حساب می آید و سازندگان مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد در ساخت و‌سازخود هستند، در این بین نیز طراحی سیاست‌های مالی مناسبی نیز برای دریافت مالیات از دیگر حوزه‌های مرتبط با بازار مسکن شکل گیرد که از اساسی‌ترین اقدامات برای پایین آوردن سطح و تاثیر سوداگران و سفته‌بازان در بازار پر وسعت مسکن به شمار می‌آید و به واسطه انجام مقتدرانه و خارج از تمایز این سیاست‌ها می‌توانیم در نهایت شاهد تنظیم بازار مسکن و تعادل در عرضه و تقاضا در این حوزه و حرکت رو به جلوی چرخ‌های اقتصادی کشور باشیم.
