سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرایی
البته کارشناسان این رکود را مربوط به بازار خرید و فروش مسکن می‌دانند و این در حالیست که بازار اجاره و رهن مسکن داغ است و مردم رویای خانه‌دار شدن را در سر می‌پرورانند.
به گزارش کسب و کار نیوز کارشناسان همچنین بر این اعتقاد هستند که بخش مسکن می‌بایست در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار می‌شد، اما به این دلیل که لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود، انجام نشد. به گفته آنها، بخشی از بحران فعلی سیستم بانکی مرتبط با سیاست‌های دولت قبل است. بانک‌ها می‌خواستند خود را در برابر افزایش قیمت پوشش دهند، ازاینرو مجبور شدند در دارایی‌های ثابت مثل املاک سرمایه‌گذاری کنند. این عامل و نیز سوءمدیریت باعث ورشکستگی سیستم بانکی شد. سرمایه‌گذاری و بنگاه‌داری بانک‌ها در حوزه مسکن در شرایطی رقم خورد که طبق قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر، این اقدام آنها ممنوع است.
مهرداد لاهوتی، نماینده مجلس در این زمینه گفته است که بانک‌ها طبق این قانون فقط اجازه دارند ۴۰ درصد اموال و دارایی‌های خود را نگهداری کنند و ۶۰ درصد بقیه را باید واگذار کنند. واگذاری اموال و دارایی بانک‌ها باید به مرور انجام شود، این قید قانون‌گذار شامل املاک مصادره وام‌گیرندگانی که نتوانسته‌اند بدهی خود را تسویه کنند و ملک‌شان توسط بانک‌ها مصادره شده است هم می‌شود.
تاثیر عملکرد بانک ها بر افزایش رکود مسکن
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک
بازار مسکن هنوز از رکود عبور نکرده و مسیر خروج از رکود خود را به کندی سپری می‌کند، در حالی که بخش مسکن پیشران سایر بخش‌های اقتصادی است. رونق و خروج از رکود بخش مسکن نقش بسزایی در شکوفایی اقتصاد کشور دارد، چرا که این بخش از سایر بخش‌ها در اقتصاد کشور پیشتاز است. به عبارت دیگر، بخش ساختمان به دلیل ارتباط با بخش‌های مختلف از جمله صنعت بیشتر از سایر موارد در شکوفایی اقتصاد کشور نقش‌آفرین است. طی اردیبهشت ماه سال جاری ۱۶ هزار و ۸۴۳ قرارداد در تهران و ۴۹ هزار و ۷۳۱ قرارداد خریدوفروش در سطح کشور منعقد شده است. معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته با کاهش مواجه بوده و سال گذشته در این مدت تعداد معاملات خریدوفروش مسکن در تهران و سطح کشور به ترتیب ۱۸ هزار و ۵۸ و ۶۱ هزار مورد بوده است. مشکلی که امروز بازار مسکن با آن روبه‌رو است، مربوط به سیاست‌های پولی و بانکی است. سیاست‌های پولی و بانکی مانع بزرگی بر سر راه بخش خصوصی است. سیستم بانکی ما بیشتر رویکرد تجاری دارد تا توسعهای. ازاینرو توقع این است که مجلس در جهت اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوی روزنه‌هایی که بانک‌ها می‌توانند از آن برای دکان‌داری، ورود به فعالیت تجاری و ایجاد هلدینگ‌های اقتصادی استفاده کنند را بگیرد.
اکنون جامعه صنفی نمی‌تواند بدون حمایت دولت و تسهیلات بانکی در تولید و بهره‌وری که برای تحقق اقتصاد مقاومتی مورد نیاز است، وارد شود. باید فرصت‌هایی در اختیار اصناف قرار داد تا در کنار تولید وارد فضای رقابتی شود که در این زمینه لازم است کشور با توجه به اصل ۴۴ قانون اساسی به سمت خصوصی‌سازی واقعی گام بردارد. البته قبل از اصلاح قوانین باید به سمتی برویم که ارائه تسهیلات بانکی از ناحیه بانک‌ها با سایر تسهیلات متفاوت باشد، چرا که با توجه به پیشرو بودن بخش مسکن در اقتصاد و نیز وظیفه دولت برای تامین مسکن آحاد جامعه که در قانون اساسی به آن تاکید شده، باید نگاه ویژه‌ای به این بخش صورت گیرد. بخش اعظم تحقق سیاست‌های اقتصاد مقاومتی از طریق اصناف و فعالیت‌های صنفی عملی می‌شود و اگر اصل بر تمرکز برای رونق بازار داخل باشد، اصناف قاعدتا نقش مهم و بسزایی در این زمینه ایفا خواهند کرد، اما اصناف با وجود پتانسیل بالایی که دارند، محدود به چارچوب‌هایی هستند که دولت برای آن تعیین می‌کند. قوانین باید در راستای تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی باشد. بنابراین تصویب اصلاح قانون نظام صنفی کشور که از سوی اتاق اصناف پیگیری می‌شود، گامی مهم در جهت اهداف اقتصاد مقاومتی است. یکی از صنوفی که می‌تواند محوری‌ترین نقش را در این برنامه داشته باشد، بخش املاک است، چراکه از صفر تا صد آن وابسته به امکانات داخلی کشور است. از جمله زمین که حدود ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را تعیین می‌کند. مصالح ساختمانی و نیروی انسانی آن نیز در داخل کشور وجود دارد؛ بنابراین اگر بر این اساس برنامه‌ریزی و هدف‌گذاری کنیم، می‌توان با ایجاد فضای رقابتی و توازن عرضه و تقاضا قیمت مسکن را کنترل کرد.
به‌طور کلی اگر سیاست‌های پولی و بانکی اصلاح شود، بخش مسکن خودش را پیدا خواهد کرد و از رکود خارج خواهد شد. عملکرد بانک‌ها و سیاست‌هایی که در این حوزه در این مدت اعمال شده، بر افزایش رکود بخش مسکن، تاثیر زیادی داشته است. بانک‌ها در این سال‌ها، بنگاه‌داری را ملاک فعالیت‌شان قرار داده‌اند. بانک‌ها برخلاف قانون، به حوزه املاک و مستغلات ورود کرده‌اند و در ساخت‌وسازها مشارکت می‌کنند. بانک‌ها باید به فعالیت بانکداری خودشان بپردازند و رویکرد تجاری‌ای که دارند، به رویکرد توسعهای تغییر کند. اگر بانک‌ها رویکرد توسعهای داشته باشند، به‌طور حتم بخش زیادی از مشکلات اقتصادی کشور حل خواهد شد. ضمن اینکه تسهیلات‌دهی بانک‌ها باید با نگاه توسعهای انجام شود. در نتیجه این قبیل اقدامات رشد معاملات مسکن و خروج از رکود بازار مسکن امری میسر خواهد بود و این صنف به هدف خود که تامین یک میلیون مسکن در سال است نیز خواهد رسید. دولت در زمینه اعطای تسهیلات مسکن و تحرک در بازار مسکن اقدامات قابل قبولی داشت و پیش‌بینی می‌شود رونق نسبی بخش مسکن را در سال جاری شاهد باشیم.
موانع تولید مسکن برطرف نشده است
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان
بخش مسکن سال پر فراز و نشیبی را طی کرد و اگر بخواهیم حوزه خرید و فروش مسکن را بررسی کنیم، در برهه ای از زمان بازار مسکن رونق گرفت و تقریبا در حال تثبیت بود، اما متاسفانه این موضوع در نیمه دوم سال تداوم نداشت. در حال حاضر موانع تولید مسکن در کشور برطرف نشده است و حتی وجود یک ابزار مالی قوی برای حوزه مسکن و تقویت تقاضا طی ۴ سال اخیر را شاهد نبودیم. مشکل کنونی مسکن در کشور عدم تقویت طرف تقاضاست. دولت باید با ابزارهای مالی تقاضا را تقویت کند. در این راستا باید تسهیلات بانکی مناسب برای ورود مردم به بازار مسکن در اختیار متقاضیان قرار گیرد. همچنین باید با یک نرخ مناسب تسهیلات مناسب اقشار مختلف جامعه را پرداخت کنیم که معتقدم با شرایط کنونی سیستم بانکی کشور تحقق این امر دشوار است. در حوزه تولید هنوز برخی از موانع تولید رفع نشده و بایستی خیلی سریع این مسائل مورد بررسی قرار گرفته و حل شود. همچنین بررسی قانون پیش‌فروش ساختمان و رفع موانع این قانون ضرورت دارد. سیستم بانکی نیز باید نسبت به رفتاری که در حوزه تولید مسکن دارد، تجدیدنظر کند. بازار مسکن انتظارات را برآورده نکرده و تقاضای موثر در بازار مسکن وجود دارد، اما مردم به دلیل کمبود نقدینگی نتوانسته‌اند وارد حوزه خرید مسکن شوند. درباره تاثیرگذاری افزایش وام خرید بر بازار مسکن نیز باید اشاره شود که مهم‌ترین مساله درباره افزایش سقف تسهیلات مسکن، نرخ سود آن است، در واقع این نرخ تعیین‌کننده تاثیرگذاری وام بر بازار مسکن است. سهم عمده‌ای از نقدینگی و تامین نقدینگی به عملکرد سیستم بانکی باز می‌گردد، اما عملا مشاهده می‌کنیم که سیستم بانکی در یک کارزار نابرابر حوزه تولید مسکن را به نابودی کشانده است، حال سوال این است که چرا نسیم بهاری کوچکی در ابتدای سال ۹۵ وزیدن گرفت، اما در نیمه دوم سال ۹۵ سرکوب شد، پاسخ این سوال را می‌توان به این شکل داد که بانک‌ها تحت هیچ شرایطی انضباط مالی را رعایت نمی‌کنند. در تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال ۹۶ باید گفته شود که رشد نقدینگی دولت در دو سال گذشته مناسب و خوب بوده است و این رشد نقدینگی قطعا روی هدف‌های اقتصادی تاثیر خواهد گذاشت. پس باید دید عزم دولت برای انتقال این نقدینگی به هدف‌های اقتصادی تا چه حد موثر خواهد بود. اگر اینگونه باشد بخش مسکن و سایر صنایع رونق خواهند گرفت، اما تا زمانی که سیستم بانکی تغییر جهت و نظر ندهد هیچ اتفاقی در بازار مسکن و سایر بخش‌ها رخ نخواهد داد.
ضرورت افزایش تولید مسکن
بائوج لاهوتی، عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس
در حال حاضر لازمه شکستن حباب قیمتی در بحث مسکن عرضه کافی آن است که گرانی خانه‌های نقلی در کشور رویای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه را دست نیافتنی کرده است. دولت برای مقابله با رشد روز افزون قیمت‌ها در بحث مسکن باید تعادلی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند از این رو باید میزان صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یابد. خرید و فروش خانه‌های نقلی با قیمت‌های نجومی به ویژه در کلان‌شهرها ادامه دارد و همچنین افزایش تقاضا برای خرید این نوع خانه‌ها با توجه به توان مالی کم اقشار متوسط و ضعیف جامعه رشد بی‌سابقه قیمت آن را رقم زده است. مشتری خرید خانه‌های نقلی عمدتا اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند و از سوی دیگر، افزایش توان مالی مردم با ارائه تسهیلات کارآمد از حیث تناسب با دریافتی آنها و نرخ سود منطقی یکی از مطالباتی است که عمل به آن می‌تواند بازار مسکن را به ثباتی در بحث نرخ‌ها هدایت کند. دولت‌های مختلف برنامه‌های مشخصی از جمله واگذاری زمین، اجاره به شرط تملیک و همچنین مسکن مهر برای خانه‌دار شدن مردم داشتند از این رو لازم است دولت دوازدهم نیز پیگیر طرحی مشخص برای این مهم باشد. در حال حاضر ساماندهی بازار مسکن به ویژه برای اقشار نیازمند خانه نیازمند تعریف نسخه متفاوت‌تری نسبت به گذشته است. متاسفانه در سال‌های اخیر با آب رفتن توان مردم برای خرید خانه حتی در اندازه کوچک آن بازار رهن و اجاره داغ شده است. برای خانه‌دار شدن دهک‌های کم درآمد جامعه دولت باید تسهیلاتی کارآمد با نرخ سود پایین در نظر بگیرد زیرا اگر رقم تسهیلات نیز بدون در نظر گرفتن توان مالی افراد افزایش یابد باز هم این سیاست محکوم به شکست خواهد بود. همچنین تولید مسکن بیشتر در جامعه تنها راهکار منطقی برای جلوگیری از گرانی بی‌سابقه رخ داده در بازار خانه‌های نقلی است.
