سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
مجتبی کاوه
رئیس اتحادیه مشاوران املاک از ادامه روند افزایشی معاملات در تابستان خبر داده که می‌توان آن را به پیش نشانه‌های بازگشت رونق تعبیر کرد و گزارش‌های میدانی هم نشان می‌دهد رفت و آمدها و تماس‌های تلفنی متعاملین به بنگاه‌ها افزایش پیدا کرده و خوش‌بینی درباره تحرک بازار در نیمه دوم سال به وجود آمده است. در مقابل، عواملی هم وجود دارد که به گفته کارشناسان همچون سد، مانع رونق بخش مسکن می‌شوند و لازم است برای برطرف کردن آنها چاره‌ای اندیشیده شود. یکی از مهم‌ترین عوامل بالا بودن هزینه تسهیلات مسکن است.
ورود خانه اولی‌ها به بازار برای رونق مسکن کافی نیست
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش هزینه تسهیلات در بازار مسکن به «کسب‌وکار» می‌گوید: تسهیلات خرید مسکن بدون شک مهم‌ترین فاکتور رونق بازار است و در این مورد موضع اتحادیه به‌عنوان مهم‌ترین تشکل حرفه‌ای بخش خصوصی که رصدکننده تحولات بازار مسکن است از ابتدا این بود که قدرت خرید مردم به دلیل جهش تورمی در سال‌های آخر دهه 80 و ابتدای دهه 90 کاهش شدیدی داشته و تسهیلات 18 میلیون تومانی به هیچ‌وجه تناسبی با قیمت خانه‌ها در بازار ندارد. دولت ابتدا در برابر افزایش تسهیلات مقاومت کرد و تصور آنها این بود که افزایش تسهیلات تورم را افزایش می‌دهد ولی به هر حال این مقاومت شکسته شد و دیدیم که افزایش تسهیلات اثر تورمی ملموسی در بخش مسکن نداشت. مساله‌ای که در اینجا حائز اهمیت است اینکه دولت بیشتر هم و غم خود را در ورود خانه اولی‌ها به بازار مسکن متمرکز کرده درحالی که خانه اولی‌ها با وجودی که بخش مهمی از بازار مسکن هستند، تنها عامل تاثیرگذار نیستند و سایر متقاضیان هم در این بازار نقش اساسی ایفا می‌کنند. نگاه سایر متقاضیان و حتی خانه اولی‌ها به بازار مسکن هم فقط از طریق صندوق‌های سپردهگذاری و وام‌های 80 میلیونی نیست و هزینه اوراق تسهیلات در خانه‌دار شدن بخش بزرگی از متقاضیان نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. متاسفانه آنچه ما در عرصه مسکن می‌بینیم این است که هزینه سنگین اوراق تسهیلات، به پاشنه آشیل برنامه‌های دولت برای رونق مسکن تبدیل شده و مثل سد در برابر رونق مسکن ایستادگی می‌کند.
مکانیزم دریافت اوراق تسهیلات مشکل‌ساز است
دکتر منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن هم عقیده دارد بالا بودن هزینه تسهیلات خرید مسکن وزنه‌ای است که بر رونق این بخش سنگینی می‌کند و اگر دولت اراده جدی برای تحرک بازار دارد باید تمهیدی برای رفع این مشکل بیندیشد. غیبی با بیان اینکه مشکل از مکانیزم دریافت این تسهیلات آغاز می‌شود به «کسب وکار» می‌گوید: مکانیزم دریافت اوراق به این صورت است که مردم در بانک مسکن با ۱۱ درصد سود، سپردهگذاری می‌کنند و به ازای هرماه ۳۴ برگ اوراق دریافت می‌کنند. این رویه، یعنی دریافت 34 برگ اوراق به ازای هر ماه سپردهگذاری، تاخیر دریافت حجم لازم اوراق برای رسیدن به سقف وام را درپی دارد و باید تغییر کند. خرید اوراق بدون سپردهگذاری هم با توجه به قیمت بالای آنها اصلا صرفه ندارد. فرض کنید شما به عنوان یک زوج خانه اولی می‌خواهید بدون سپردهگذاری و از فرابورس این اوراق را خریداری کنید. هر یک از زوجین باید
100 برگ از اوراق تسه و در مجموع 200 برگ خریداری کنند تا به هریک ۵۰ میلیون تومان وام مسکن تعلق بگیرد. قیمت این اوراق در بازار فرابورس این روزها از 100 هزارتومان بیشتر است و 200 برگ آن حدود 20 میلیون تومان هزینه دارد بنابراین یک پنجم وام 100 میلیونی بابت خرید اوراق هزینه می‌شود. سوال این است که چرا قیمت اوراق تا این سطح صعود کرده است؟ علت در تعداد بالای متقاضی و عرضه پایین اوراق است. دولت باید برای افزایش عرضه اوراق برنامه‌ای داشته باشد.
راهکارهایی برای افزایش عرضه اوراق تسهیلات مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: یک راه این است که سرمایه بانک مسکن افزایش پیدا کند و تعداد اوراقی که به ازای سپردهگذاری به متقاضیان واگذار می‌شود، افزوده شود.
راه دیگر این است که صندوق‌های تامین مالی دیگری غیر از بانک مسکن برای تجهیز منابع خرید مسکن، تاسیس شوند. وزارت راه و شهرسازی این کار را آغاز کرده ولی این حجم از کار این صندوق‌ها با تقاضای بازار تناسبی ندارد و لازم است برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن این صندوق‌ها از کمک دولتی برخوردار شوند.
نکته‌ای که در این میان وجود دارد این است که دولت از طریق شورای پول و اعتبار در پی کاهش هر چه بیشتر سود تسهیلات بانکی است و این کار قطعا در بازار مسکن اثر مثبت خواهد داشت اما وقتی تقاضا برای تسهیلات بالا باشد و تسهیلات به اندازه نیاز بازار موجود نباشد، پایین آمدن نرخ سود اثر خود را از دست می‌دهد.
بنابراین دولت باید به این مساله توجه کند و اجازه ندهد در سالی که انتظار می‌رود بخش مسکن از رکود خارج شود، این مشکل باعث ادامه رکود شود.
