سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
فاصله افتادن بین قدرت خرید طبقات متوسط و متوسط رو به پایین جامعه و قیمت مسکن به بهای از دست رفتن فرصت خانه‌دار شدن میلیون‌ها نفر در سراسر کشور تمام شده و در گزارش‌هایی که توسط منابع دولتی و غیر دولتی از وضعیت و چشم‌انداز مسکن کشور منتشر شده...
مجتبی کاوه
فاصله افتادن بین قدرت خرید طبقات متوسط و متوسط رو به پایین جامعه و قیمت مسکن به بهای از دست رفتن فرصت خانه‌دار شدن میلیون‌ها نفر در سراسر کشور تمام شده و در گزارش‌هایی که توسط منابع دولتی و غیر دولتی از وضعیت و چشم‌انداز مسکن کشور منتشر شده نیز این مساله به عنوان یکی از دلایل عمده رکود سنگین و طولانی‌مدت بازار مسکن همچون ترجیع‌بند تکرار شده است، اما کمتر کسی به این نکته اشاره کرده است که در عمیق شدن گودال بین قیمت خانه و جیب مردم علاوه بر دلایل مهمی همچون جهت‌گیری نقدینگی به سوی ساختوساز واحدهای لوکس در سال‌های انتهای دهه 80 و ابتدای دهه 90 و ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن به دلیل استفاده دولت وقت از منابع بدون پشتوانه بانک مرکزی در طرح مسکن مهر، یک دلیل اساسی نیز نقش ایفا کرده است؛ سوداگری زمین.
به گزارش کسب و کار نیوز، به اعتقاد کارشناسان، سوداگری زمین یا همان سودآوری بدون ارزش افزوده مولد زمین، عامل مخربی در بازار مسکن بوده که علاوه بر مولفه‌های اقتصادی، ریشه‌های فرهنگی و اجتماعی نیز دارد.
حباب قیمت زمین نقدینگی را جذب و حبس کرد
حسین عبده‌تبریزی یکی از نظریه‌پردازان مهم اقتصادی کشور است که طی 4 سال گذشته مشاور وزیر راه‌وشهرسازی بوده و برخی معتقدند سیاست‌گذاری‌های کلان بخش مسکن از جمله به جریان انداختن مجدد رژیم پس‌اندازی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط که عباس آخوندی بر آن پافشاری می‌کند، تحت‌تاثیر آرای وی بوده است. عبده‌تبریزی که در سخنرانی خود در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن از جهش شدید قیمت زمین در برخی مناطق طی سال‌های 1370 تا 1393 خبر داده و 193 برابر شدن قیمت زمین در منطقه یک تهران را شکل‌گیری یک حباب بدون ایجاد ارزش افزوده واقعی دانسته بود، در حاشیه این همایش در پاسخ به پرسش «کسب‌وکار» مبنی بر اینکه شکل‌گیری حباب قیمت زمین چه تاثیری بر بازار مسکن و ایجاد رکود طولانی‌مدت فعلی داشته است، گفت: حباب‌هایی که در یک بازار ایجاد می‌شود، جذابیت کاذب و موج‌آفرینی ایجاد می‌کند و سرمایه و نقدینگی را به طرف خود می‌کشاند. این مساله در بازارهای دیگر نیز وجود دارد و منحصر به بازار مسکن نیست. تفاوت بازار مسکن با بازارهای دیگر این است که در بازارهای دیگر وقتی حباب به نهایت خود برسد و بازدهی واقعی به تدریج یا ناگهانی، جایگزین بازدهی هیجانی شود، سرمایه‌ها با سرعت نسبی قابلیت تبدیل به نقدینگی را دارند، اما نقدشوندگی سرمایه در بازار مسکن به دلیل حجم بالای سرمایه و به دلیل خاصیت ذاتی این بازار که معاملات در آن یک فرایند طولانی و زمان‌بر است، با کندی انجام می‌شود و در واقع نقدینگی و سرمایه در این بازار حبس می‌شود.
سیاست‌های عرضه زمین توسط دولت نیازمند تغییر اساسی است
وی بیان کرد: این اتفاقی است که می‌تواند دامنه‌های رکود را تا سال‌ها گسترش دهد و متاسفانه در بازار مسکن کشور شاهد آن بوده‌ایم. البته این امر – سوداگری زمین یا همان ارزش افزوده غیرمولد زمین - یکی از عوامل مهم رکود بوده و عوامل دیگر هم در آن دخیل است. این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه سیاست‌های مالک بزرگ زمین یعنی دولت در عرضه زمین باید تغییرات اساسی کند، تصریح کرد: سیاست‌گذاری‌های زمین شهری در سه بعد مالکیت ارزش و کاربری زمین باید به گونه‌ای تدوین و اجرا شود که سودآوری‌های بی‌منطق و بسیار هنگفت سوداگری زمین متوقف شود.
دولت به متقاضیان واقعی مسکن زمین به شرط ساخت بدهد
یک کارشناس دیگر اقتصاد مسکن نیز معتقد است: دولت‌های مختلف در مقاطع گوناگون تلاش کرده‌اند ضمن بازتعریف سهم زمین در بهای تمام‌شده مسکن، از سوداگری زمین جلوگیری کنند، اما شاید تنها دولتی که سیاستی برای عرضه زمین برای تعادل‌بخشی به بازار این مولفه مهم بازار مسکن نداشته، دولت یازدهم بوده است. منصور غیبی با اشاره به تلاش دولت‌های نهم و دهم برای حذف قیمت زمین در بهای مسکن افزود: این تلاش می‌توانست کارساز باشد، اما ورود دولت به مقوله ساختوساز آن هم با منابع تورم‌زا اشتباهی بود که این طرح را از موفقیت مورد انتظار دور کرد. وی با بیان اینکه دولت به عنوان بزرگ‌ترین مالک زمین‌های شهری می‌تواند با سیاست‌های اصولی از سوداگری زمین جلوگیری کند، تصریح کرد: تقاضای واقعی مسکن اکنون شکل شفاف‌تری در بازار پیدا کرده و هدف‌گذاری برای جذب این متقاضیان نسبت به گذشته ساده‌تر است. بنابراین از دولت انتظار می‌رود اگر سیاست ورود به بازار ساختوساز و انبوه‌سازی به صورت گسترده را برخلاف خط‌مشی خود و اشتباه می‌داند، برای عرضه زمین ارزان به متقاضیان واقعی مسکن نیز برنامه‌ریزی کند و به بخشی از آنها زمین به شرط ساخت بدهد. وی همچنین با اشاره به زمینه‌های فرهنگی و اجتماعی ارزش زمین در کشور خاطرنشان کرد: برای ما ایرانیان، مالکیت زمین علاوه بر جنبه‌های اقتصادی نوعی حس تعلق و ارزش اجتماعی است که نسبت به برخی کشورها در این زمینه رفتار افراطی‌تری داریم، بر این اساس حتی اگر متقاضیان واقعی مسکن را از متقاضیان زمین حذف کنیم باز هم زمین و سوداگری آن جذابیت‌های خود را تا حدودی حفظ خواهد کرد، اما حداقل این عامل تضعیف می‌شود و موجب تخریب و رکود بازار مسکن نخواهد بود.
فاصله افتادن بین قدرت خرید طبقات متوسط و متوسط رو به پایین جامعه و قیمت مسکن به بهای از دست رفتن فرصت خانه‌دار شدن میلیون‌ها نفر در سراسر کشور تمام شده و در گزارش‌هایی که توسط منابع دولتی و غیر دولتی از وضعیت و چشم‌انداز مسکن کشور منتشر شده نیز این مساله به عنوان یکی از دلایل عمده رکود سنگین و طولانی‌مدت بازار مسکن همچون ترجیع‌بند تکرار شده است، اما کمتر کسی به این نکته اشاره کرده است که در عمیق شدن گودال بین قیمت خانه و جیب مردم علاوه بر دلایل مهمی همچون جهت‌گیری نقدینگی به سوی ساختوساز واحدهای لوکس در سال‌های انتهای دهه 80 و ابتدای دهه 90 و ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن به دلیل استفاده دولت وقت از منابع بدون پشتوانه بانک مرکزی در طرح مسکن مهر، یک دلیل اساسی نیز نقش ایفا کرده است؛ سوداگری زمین.
به گزارش کسب و کار نیوز، به اعتقاد کارشناسان، سوداگری زمین یا همان سودآوری بدون ارزش افزوده مولد زمین، عامل مخربی در بازار مسکن بوده که علاوه بر مولفه‌های اقتصادی، ریشه‌های فرهنگی و اجتماعی نیز دارد.
حباب قیمت زمین نقدینگی را جذب و حبس کرد
حسین عبده‌تبریزی یکی از نظریه‌پردازان مهم اقتصادی کشور است که طی 4 سال گذشته مشاور وزیر راه‌وشهرسازی بوده و برخی معتقدند سیاست‌گذاری‌های کلان بخش مسکن از جمله به جریان انداختن مجدد رژیم پس‌اندازی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط که عباس آخوندی بر آن پافشاری می‌کند، تحت‌تاثیر آرای وی بوده است. عبده‌تبریزی که در سخنرانی خود در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن از جهش شدید قیمت زمین در برخی مناطق طی سال‌های 1370 تا 1393 خبر داده و 193 برابر شدن قیمت زمین در منطقه یک تهران را شکل‌گیری یک حباب بدون ایجاد ارزش افزوده واقعی دانسته بود، در حاشیه این همایش در پاسخ به پرسش «کسب‌وکار» مبنی بر اینکه شکل‌گیری حباب قیمت زمین چه تاثیری بر بازار مسکن و ایجاد رکود طولانی‌مدت فعلی داشته است، گفت: حباب‌هایی که در یک بازار ایجاد می‌شود، جذابیت کاذب و موج‌آفرینی ایجاد می‌کند و سرمایه و نقدینگی را به طرف خود می‌کشاند. این مساله در بازارهای دیگر نیز وجود دارد و منحصر به بازار مسکن نیست. تفاوت بازار مسکن با بازارهای دیگر این است که در بازارهای دیگر وقتی حباب به نهایت خود برسد و بازدهی واقعی به تدریج یا ناگهانی، جایگزین بازدهی هیجانی شود، سرمایه‌ها با سرعت نسبی قابلیت تبدیل به نقدینگی را دارند، اما نقدشوندگی سرمایه در بازار مسکن به دلیل حجم بالای سرمایه و به دلیل خاصیت ذاتی این بازار که معاملات در آن یک فرایند طولانی و زمان‌بر است، با کندی انجام می‌شود و در واقع نقدینگی و سرمایه در این بازار حبس می‌شود.
سیاست‌های عرضه زمین توسط دولت نیازمند تغییر اساسی است
وی بیان کرد: این اتفاقی است که می‌تواند دامنه‌های رکود را تا سال‌ها گسترش دهد و متاسفانه در بازار مسکن کشور شاهد آن بوده‌ایم. البته این امر – سوداگری زمین یا همان ارزش افزوده غیرمولد زمین - یکی از عوامل مهم رکود بوده و عوامل دیگر هم در آن دخیل است. این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه سیاست‌های مالک بزرگ زمین یعنی دولت در عرضه زمین باید تغییرات اساسی کند، تصریح کرد: سیاست‌گذاری‌های زمین شهری در سه بعد مالکیت ارزش و کاربری زمین باید به گونه‌ای تدوین و اجرا شود که سودآوری‌های بی‌منطق و بسیار هنگفت سوداگری زمین متوقف شود.
دولت به متقاضیان واقعی مسکن زمین به شرط ساخت بدهد
یک کارشناس دیگر اقتصاد مسکن نیز معتقد است: دولت‌های مختلف در مقاطع گوناگون تلاش کرده‌اند ضمن بازتعریف سهم زمین در بهای تمام‌شده مسکن، از سوداگری زمین جلوگیری کنند، اما شاید تنها دولتی که سیاستی برای عرضه زمین برای تعادل‌بخشی به بازار این مولفه مهم بازار مسکن نداشته، دولت یازدهم بوده است. منصور غیبی با اشاره به تلاش دولت‌های نهم و دهم برای حذف قیمت زمین در بهای مسکن افزود: این تلاش می‌توانست کارساز باشد، اما ورود دولت به مقوله ساختوساز آن هم با منابع تورم‌زا اشتباهی بود که این طرح را از موفقیت مورد انتظار دور کرد. وی با بیان اینکه دولت به عنوان بزرگ‌ترین مالک زمین‌های شهری می‌تواند با سیاست‌های اصولی از سوداگری زمین جلوگیری کند، تصریح کرد: تقاضای واقعی مسکن اکنون شکل شفاف‌تری در بازار پیدا کرده و هدف‌گذاری برای جذب این متقاضیان نسبت به گذشته ساده‌تر است. بنابراین از دولت انتظار می‌رود اگر سیاست ورود به بازار ساختوساز و انبوه‌سازی به صورت گسترده را برخلاف خط‌مشی خود و اشتباه می‌داند، برای عرضه زمین ارزان به متقاضیان واقعی مسکن نیز برنامه‌ریزی کند و به بخشی از آنها زمین به شرط ساخت بدهد. وی همچنین با اشاره به زمینه‌های فرهنگی و اجتماعی ارزش زمین در کشور خاطرنشان کرد: برای ما ایرانیان، مالکیت زمین علاوه بر جنبه‌های اقتصادی نوعی حس تعلق و ارزش اجتماعی است که نسبت به برخی کشورها در این زمینه رفتار افراطی‌تری داریم، بر این اساس حتی اگر متقاضیان واقعی مسکن را از متقاضیان زمین حذف کنیم باز هم زمین و سوداگری آن جذابیت‌های خود را تا حدودی حفظ خواهد کرد، اما حداقل این عامل تضعیف می‌شود و موجب تخریب و رکود بازار مسکن نخواهد بود.
